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AG真人 AG平台AG真人 AG平台原标题：原创 老城更新如何实现产业焕新？——“城市硅巷”开辟“存量质变”蹊径
老城更新早期在政府主导下注重历史建筑保护，发展文化创意产业，中期在市场经济带动下全方位发展生活性服务业，如今知识经济的繁荣驱动生产性服务业比重进一步提高。以技术专业、要素创新、产业融合、资本驱动为特征的生产性服务业走到聚光灯下，老城更新按下了“以科创产业为核心，汇聚新兴技术、创新人才、资本、创意文化等多元创新要素”城市硅巷新模式的启动键，正式步入“存量质变”的时代。
老城外在焕新后，内里如何填充？什么样业态能够走出差异化的持续发展道路，打造“不易被模仿的竞争力”？
时代在不断变化，从早期计划经济到有计划的商品经济，再到社会主义市场经济，老城更新的步伐也紧跟时代特征，从最初以城市基建、改善市容市貌为目标，到综合协调政策指引、经济发展、城市环境、历史文化多要素，对老城进行有机更新，再到重视多业态产业植入，从量变到质变，提升城市活力。
从产业的维度来研究老城更新，大致可以划分为四个发展阶段，第一阶段老城更新以历史文化功能保护为指向。改革开放前后，国家百废俱兴，城市更新的重心落在基础设施更新和历史建筑保护上。由政府主导，针对历史文化街区、历史文化名城、各级文物保护单位等进行自上而下的保护型改造更新，将名人故居、历史建筑、传统民居等建筑进行功能置换，焕新为具备公共文化服务功能的载体，公共服务功能优先于经济效益。
第二阶段老城更新重视文化创意产业植入。1998年国家福利分房时代结束，房地产开发掀起热潮，城镇化快速发展，老城更新更加关注土地集约利用、工业区更新改造和文化创意产业融合。文化创意产业涵盖美术馆、画廊、演艺各种业态，一般以工业遗存为更新基底，部分由民间团体以及公众通过自下而上模式进行更新，文化商人及艺术家介入更新过程，如上海田子坊、北京798艺术区；也有政府交由事业单位主导更新而后再委托第三方运营的，如成都东郊记忆。
第三阶段生活性服务业在老城更新项目中全面开花。2011年我国城镇化率突破50%，城市更新进入缩量提质内涵式发展阶段，产业结构转型重要性凸显。另一方面，市场经济繁荣，市场主体积极参与城市更新进程中，城市消费经济兴盛，涵盖零售业、住宿业、餐饮业、旅游业等业态的生活性服务业广泛出现在各类城市更新项目中。该类项目一般是开发商在政府规划约束下进行的，高经济效益吸引了众多市场主体竞相参与，开发强度大、开发速度快、项目数量多。上海新天地、杭州河坊街、天津意式风情街均属该类更新项目典范。
第四阶段老城更新在生产性服务业领域进行产业转向。2017年之后，电商行业进入流量饱和阶段，消费者线上消费习惯养成，线上经济对实体经济造成较大冲击，以生活性服务业为主的老城更新项目面临过剩窘境和转型困局。在知识经济繁荣的时代背景下，具备强专业性、高创新密度、高产业融合度和强带动作用的生产性服务业自然而然走到聚光灯下，以生产性服务业为主、生活性服务业为辅的模式逐渐成为老城更新产业发展趋势。
目前，南京、上海、成都、西安等地通过将“老城更新”与“科技创新”融合，在城区中心打造科创街区，形成无界创新空间——“城市硅巷”。硅巷为老城更新提供了一个崭新的产业方案，其完美地将科技创新的“新”与老城更新的“新”融合，同时将生产性服务业的“专”和生活性服务业的“散”结合。科技创新产业的高产值既匹配了城市中心高租金的门槛，对产业集聚度、办公环境和生活配套的高要求促进城市更新进程，两者相辅相成，形成正向循环和辐射效应。
“硅巷”概念源自纽约曼哈顿老城区，指城市中以存量空间更新为主的科创产业集聚街区，汇聚新兴技术、创新人才、资本、创意文化等多元创新要素。
“硅巷”源起90年代曼哈顿熨斗区，以中城南区的熨斗大厦、切尔西地区、苏荷区和联合广场为起点，向曼哈顿下城和布鲁克林蔓延。当时，美国爆发经济危机，居民失业率高，房地产行业发展兴建的存量办公楼空置率高，时任纽约商业区新联盟主席的卡尔·威斯布罗德倡议，将新技术区建在曼哈顿空房率高、建筑物较新以及基础设施较好的商业区。纽约市政府进一步推出了房产税特别减征计划、免除商业房租计划等政策，一大批创意服务企业、高新科技企业就此孕育而生。曼哈顿第五大道和23街交会的熨斗大厦及其周边地区（熨斗区）便成为了硅巷的起源地。
（硅巷吸引了诸多高科技企业，形成了若干科创圈。谷歌、Facebook、eBay、Twitter、微软等纷纷在纽约开设大规模的研发中心。）
作为曼哈顿硅巷的延伸区域——布鲁克林在纽约“城市更新”计划和“工业商务区”计划助推下形成“科技产业三角区”。布隆伯格在再次担任纽约市长后，开始实施“城市更新”计划，助推纽约科技产业向“硅巷”外围延伸，带动周边更多城市存量空间活化。2006年，纽约市政府提出“工业商务区（IBZ）计划”，在保护现有的制造业地区的同时鼓励全纽约市发展工业。其中，科技产业三角区的核心DUMBO区依托纽约市经济发展组织、纽约大学、POLY理工学院等机构，孵化、集聚了众多初创机构，涵盖移动通信、生物医疗、数字化媒体等新兴领域。
目前，全国已有多个城区、园区（尤其是中心城区、高新区）积极开展创新街区、科创街区建设，其中，南京市万“巷”更新可称为“城市硅巷”的建设典范。南京市从市级层面统筹，以秦淮区、鼓楼区 玄武区三区为责任主体，建设城市硅巷。
早在2018年12月，南京市委、市政府就发布了《南京市推进高新园区高质量发展行动方案》，首次提出打造城市“硅巷”，选定玄武、秦淮、鼓楼为城市硅巷建设的主体，构建“一环三区四轴多点”的硅巷发展布局，并计划到2025年，全市硅巷建设面积达300万平方米。2019年至2021年，“城市硅巷”连续3年被写入南京市委一号文件，明确硅巷建设聚焦研发设计、数字创新等重点领域。2022年3月，南京市人民政府办公厅发布《南京市城市更新试点实施方案》，鼓励利用旧厂房、旧仓库、老商业、老校区、老旧楼宇改造建设现代公共服务和创新创业载体，建成一批引领未来产业的城市硅巷。
目前，南京城市硅巷成果领先全国，南京市硅巷载体备案面积突破百万平米，产业集聚度超过七成。南京全市备案硅巷面积达102.54万平方米，其中，玄武区备案载体14家，共计32.7万平方米；秦淮区备案载体11家，共计38.69万平方米；鼓楼区备案载体7家，共计31.15万平方米。硅巷内集聚高新技术企业154家，培育和引进科技型企业1180家，产业集聚度超过70%，“百万硅巷”格局初步形成。
南京三区硅巷产业发展特点鲜明，每个区定位1至2个主导产业，有利于放大产业集聚效应。其中，秦淮区硅巷以芯片应用、航天技术为主导产业，代表硅巷有蓝旗街精品硅巷、南工·金蝶硅巷、新工·秦淮硅巷等。玄武区以新一代信息技术、智慧医疗为主导产业，代表硅巷有珠江路城市硅巷、环东大设计硅巷、新工创艺硅巷等。鼓楼区数字经济、文化创意为主导方向，代表硅巷有环南大硅巷、倍格硅巷、万谷硅巷等。
南京三区通过硅巷建设，对老城存量载体进行有机更新，解决老城创新资源、劳动力外移等空心化问题。秦淮区创新“老厂房+”模式，集中改造、提升5311厂、南京无线所等存量载体，以城市更新推动国际创新广场、柳树湾数创科技园、创意东八区等一批工业遗存化身科创空间。玄武区对南京卷烟厂、卫岗奶业厂房、东鼎大厦、国土大厦等载体进行更新提质，形成东大·南京设计名城、南理工科技创新园、锦创数字产业园、同仁西街7号等硅巷标杆项目；对南师大老校区进行整体改造，区校企三方共筑南师大玄武科技园。鼓楼区摸排南京大学校内外低效载体资源，布局环南大硅巷；同时推动老城区内南京财经大学、南京审计大学、江苏开放大学等高校院所释放低效载体资源，建设创新载体。
“科技创新”与“老城更新”融合度高，城市硅巷为老城更新提供了一个崭新的产业模式。城市硅巷将科技创新的“新”与城市更新的“新”、生产性服务业的“专”和生活性服务业的“散”完美融合。硅巷科创产业的高产值、高集聚度和对高配套要求，分别与老城更新片区的高租金、稀缺性和高站位规划相匹配，“两新”相辅相成。此外，以科创产业为代表的生产性服务业具有专业技术强势、创新要素活跃、产业融合密切、提质驱动作用明显等特点，以其为产业核心进行老城更新对存量载体的盘活效果明显，能有效激发内需潜力，导入创新资源带动社会就业，解决市中心空心化问题，提升市中心的产业动力与活力。
通过建设硅巷进行老城更新要识别好老城区存量载体的特色、特点，重视顶层设计，找准产业发展定位。在存量载体上打造硅巷，一是要挖掘主城区的老厂区、老商业、老校区、老旧楼宇、传统街区改造为创新创业载体的潜力，打造主城高密度创新综合体。二是以硅巷进行老城更新对顶层设计提出更高要求，产城人合一的城市规划、优惠的产业激励政策、可持续的运营模式缺一不可，同时重视生活居住与创新创业功能复合发展。三是要立足本地优势资源，明确硅巷载体主导产业，致力于形成产业集聚效应，重点发展研发设计、技术服务、创业孵化、服务等产业环节和楼宇经济、总部经济等经济模式。
展望未来，类比于老城更新中常见的文化旅游、红色旅游、工业旅游、商贸旅游等形式，硅巷可以探索开发产业旅游作为其衍生业态，达到集聚人气和提升知名度的效果。硅巷创新资源的集聚度很高，这是硅巷能够赋予老城更新的一大宝贵资源，硅巷范围内的企业和从业者能够充分接触到硅巷创新资源，如何将硅巷创新资源最大化从而实现知识共享是后续硅巷开发值得思考的一个问题。现实中已有城市进行相关尝试，如上海长宁区设置“硅巷橱窗”讲述“上海硅巷”故事，打造“上海硅巷”和往来行人的对话窗口。产业旅游模式可以将硅巷创新资源进行共享，使得其他行业从业者、高校学生、居民乃至来当地旅游、调研的游客和考察者都能有机会、有渠道能接触到硅巷科创企业的产业成果，不仅有助于形成大众创业、万众创新的创新街区氛围，更能通过提升曝光度增加相关企业和资本进入硅巷的机会。
